כמה באמת ההנחה בדירה בהנחה ואיך היא מחושבת

ההנחה הרשמית במחיר מטרה היא 25%, אבל היא מחושבת ממחיר של שומה ישנה ומוגבלת בתקרה שנמדדת מול שומה עדכנית. לכן את ההנחה האמיתית מודדים מול מחיר השוק של היום. מכיוון שהמחיר נקבע לפי שווי של לפני כמה שנים, היא יכולה להגיע לעשרות אחוזים.

המחיר באתר ההגרלות כבר כולל את ההנחה?

תלוי במסלול. במחיר למשתכן ובמחיר מופחת המחיר למ"ר שמופיע באתר כבר כולל את ההנחה שנקבעה במכרז. במחיר מטרה המחיר שמופיע הוא לפני הנחה.

הוא גם לא מחיר של היום. במחיר מטרה המחיר למ"ר מבוסס על שומה של שמאי רשות מקרקעי ישראל מתאריך קבוע בעבר. במכרז של קריית הצעירים בכפר סבא, למשל, זו שומה נכון ל־31.12.2020.

איך מחושבת ההנחה במחיר מטרה?

בכל מכרז של מחיר מטרה יש שני מחירים למ"ר. הראשון לפי השומה הישנה וממנו יורדת ההנחה. השני לפי שומה עדכנית ומולו בודקים שההנחה לא עוברת את התקרה של המכרז. המחיר הסופי נקבע בארבעה שלבים:

1. מחשבים את מחיר הדירה לפי השומה הישנה, כולל מע"מ.
2. מורידים ממנו 25%.
3. מחשבים את מחיר הדירה לפי השומה העדכנית ומורידים ממנו את התקרה של המכרז. אם יוצא מחיר גבוה מזה של שלב 2, משלמים אותו.
4. בכל מקרה המחיר לא עולה על המחיר לפי השומה הישנה בלי הנחה.

כשהשווי עלה מאז השומה הישנה ביותר מהתקרה, המחיר הסופי הוא המחיר לפי השומה הישנה. חוברת המכרז עצמה מביאה דוגמה כזו.

דוגמה: הגרלה 2686 בכפר סבא

הגרלה 2686 היא פרויקט של 140 דירות בקריית הצעירים, שההרשמה אליו נסגרה ביוני 2026. היא שייכת למכרז 373/2024 של רשות מקרקעי ישראל. לפי חוברת המכרז השווי למ"ר לפי שומה נכון ל־31.12.2020 הוא 17,049 ₪, השווי לפי השומה העדכנית הוא 23,688 ₪ (שניהם לפני מע"מ) והתקרה היא 500,000 ₪.

ניקח דירת 3 חדרים של 80 מ"ר עם מרפסת של 10 מ"ר, מחסן של 6 מ"ר וחניה אחת. לפי נוסחת מחיר מטרה זה שטח לחישוב של 87.4 מ"ר. איך מגיעים אליו מוסבר באודות הנתונים.

1. לפי השומה הישנה: 17,049 ₪ ועוד 18% מע"מ הם 20,118 ₪ למ"ר. כפול 87.4 מ"ר יוצא 1,758,297 ₪.
2. אחרי 25% הנחה: 1,318,723 ₪.
3. לפי השומה העדכנית: 23,688 ₪ ועוד מע"מ הם 27,952 ₪ למ"ר, כלומר 2,442,991 ₪ לדירה. אחרי שמורידים את התקרה נשארים 1,942,991 ₪. זה יותר משלב 2, לכן התקרה קובעת.
4. בסוף: 1,942,991 ₪ גבוה מהמחיר לפי השומה הישנה, לכן המחיר הסופי הוא 1,758,297 ₪, המחיר לפי השומה מ־2020.

וזה מחיר נמוך מאוד מול השוק של היום. דירות 3 חדרים חדשות בכפר סבא נמכרו בשנה האחרונה בחציון של 36,578 ₪ למ"ר (לפי 86 עסקאות), כלומר כ־2,926,213 ₪ לדירה של 80 מ"ר. הדירה בהגרלה זולה ממנה ב־1,167,915 ₪, כמעט 40%. את הפער הזה יוצרת השומה הישנה, כי השמאי של רמ"י עצמו העריך שמאז סוף 2020 השווי למ"ר עלה בכמעט 39%. (המספרים נכונים לאוקטובר 2026.)

איך יודעים כמה באמת חוסכים?

משווים את המחיר בהגרלה למחיר של דירה חדשה דומה באותה עיר היום. בכפר סבא הדירה בהגרלה זולה ב־1,167,915 ₪ מדירה חדשה בשוק, כמעט 40%. את הפער הזה תמצאו לכל פרויקט בעמוד השוואת ההגרלות.

כמה התקרה?

לפי מרכז המחקר של הכנסת, מאז העדכון של יולי 2025 ההנחה במחיר מטרה היא 25% או 550,000 ₪, הנמוך מביניהם. בפועל כל מכרז קובע תקרה משלו. בהגרלות של 2025 ו־2026 יש תקרות של 500,000, 550,000 ו־600,000 ₪ ואת הסכום של פרויקט מסוים תמצאו בתנאי ההגרלה שלו.

התקרה מגבילה רק את ההנחה הרשמית. מעבר לה יש הנחה נוספת מול מחיר השוק, כי המחיר מחושב לפי שומה ישנה ולא לפי השווי של היום. בדוגמה של כפר סבא ההנחה הזו הגיעה ל־1,167,915 ₪.

דף השאלות והתשובות של משרד השיכון עדיין מציג את הנתונים הישנים, 20% ועד כ־300,000 ₪.

יש גם מענק?

כן, אבל רק ביישובים מזכים, בכל המסלולים. במחיר מופחת ובמחיר מטרה המענק הוא 40,000 ₪ ובמחיר למשתכן 40,000 או 60,000 ₪. בהגרלות מחיר מטרה של 2025 ו־2026 הוא ניתן רק באופקים, בדימונה, בנצרת ובשדרות. אם לפרויקט יש מענק, הסכום מופיע בעמוד שלו אצלנו.

המענק משתחרר אחרי חתימת החוזה ותשלום ההון העצמי המינימלי, כך שאי אפשר להשתמש בו כחלק מההון הזה.

מחשבון המחיר האמיתי עובר על אותם ארבעה שלבים לכל הגרלה ובכל גודל דירה. הוא גם מוסיף מס רכישה והצמדה למדד. איך משווים הגרלה למחיר השוק מוסבר במדריך האם הגרלה מסוימת משתלמת.