איך חישבנו
חשוב לנו שהמידע יהיה נכון ומהימן. הנתונים עברו בדיקות חוזרות ונשנות מול הנתונים הרשמיים של משרד הבינוי והשיכון, הלמ״ס, רשות המסים ובנק ישראל.
אם זיהיתם טעות, נודה לכם מאוד אם תעבירו לנו את הפרטים ל־[email protected]. נבדוק ונתייחס לזה במלוא תשומת הלב.
כל מספר באתר מחושב מנתונים ציבוריים, לפי הכללים שכתובים כאן. האתר פרטי ואינו אתר רשמי, לכן בכל סתירה הפרסום הרשמי קובע. מי מפעיל את האתר כתוב בעמוד אודות.
מקורות
- הגרלות ונרשמים: אתר דירה בהנחה של משרד הבינוי והשיכון וקובצי "תוצאות הגרלה" שלו.
- עסקאות נדל״ן: מאגר מידע נדל״ן של רשות המסים.
- הצמדה: מדד מחירי תשומה בבנייה למגורים של הלמ״ס.
מחיר שוק
לכל עיר ולכל מספר חדרים לוקחים עסקאות של דירות חדשות מ-12 החודשים שמסתיימים 3 חודשים לפני העסקה האחרונה, כי הדיווח על החודשים האחרונים עוד לא מלא. דירה חדשה היא דירה שנבנתה מ-2024. אם אין לפחות 15 עסקאות בלפחות 3 בניינים שונים, יורדים לדירות מ-2022 ואז מ-2020.
כשגם כך אין מספיק עסקאות, מחפשים נתונים רחבים יותר לפי הסדר הזה. קודם 24 חודשים במקום 12, אחר כך מחיר למ״ר של כל הדירות החדשות בעיר בנות 3 עד 5 חדרים, כפול שטח טיפוסי של מספר החדרים, ובסוף עסקאות בדירות חדשות ביישובים הסמוכים, עד 5, 10, 15 ואז 20 ק״מ מהעיר. הנחה שחושבה כך מסומנת בכוכבית (*) ובהסבר שלידה כתוב מאיזה נתונים היא באה. אם גם אז אין מספיק עסקאות, כתוב "אין מספיק נתונים".
כל בניין (גוש וחלקה) מקבל קול אחד, כי לוקחים את החציון של כל בניין ואז את החציון בין הבניינים. כך פרויקט גדול אחד, שלפעמים הוא בעצמו פרויקט בהנחה, לא מטה את מחיר השוק. בניינים שהמחיר למ״ר שלהם נמוך מ-75% מהחציון לא נספרים ורק עסקאות של דירה שלמה נכנסות לחישוב.
מחיר בהגרלה
המחיר למ״ר שפורסם (מוצמד למדד תשומות הבנייה) ועוד מע״מ של 18% (משרד השיכון מפרסם מחירים ללא מע״מ), כפול השטח לחישוב לפי נוסחת מחיר מטרה. השטח לחישוב הוא השטח החציוני של דירה חדשה באותה עיר ובאותו מספר חדרים ועוד 30% משטח המרפסת, 40% משטח המחסן ו-2 מ״ר לכל חניה.
גודל המרפסת והמחסן ומספר החניות נקבעים לפי מספר החדרים:
- 3 חדרים: מרפסת של 10 מ״ר, מחסן של 6 מ״ר וחניה אחת
- 4 חדרים: מרפסת של 15 מ״ר, מחסן של 6 מ״ר ושתי חניות
- 5 חדרים: מרפסת של 20 מ״ר, מחסן של 7 מ״ר ושתי חניות
מחשבון המחיר האמיתי נפתח על אותה דירה ואפשר לשנות בו כל מידה. כשכתוב שהמחיר פורסם "לפני הנחה", מחשבים לפי הכלל שבתנאי הפרויקט ובמקרה של ספק בוחרים את המחיר הגבוה יותר.
פרטי כל פרויקט (מכסות, נרשמים לפי זכאות, תנאי ההנחה, דירות שנותרו ומסמכים) נשמרים מעמוד הפרויקט באתר משרד השיכון וכל שלבי החישוב נשמרים לכל מספר חדרים.
המחיר האמיתי
המחיר בחוזה מחושב לפי נוסחת מחיר מטרה, לדירה בגודל החציוני של דירה חדשה בעיר, עם מרפסת, מחסן וחניות לפי מספר החדרים. אליו מוסיפים מס רכישה לפי מדרגות דירה יחידה, הצמדה למדד תשומות הבנייה על כ-40% מהמחיר לאורך כ-36 חודשי בנייה (3.5% בשנה) ויועץ משכנתא (8,000 ₪). עורך דין, מטבח ומענק תלויים בכם ואפשר להוסיף אותם במחשבון.
הון עצמי
ההון העצמי הוא החלק מהמחיר שאתם נדרשים להביא בעצמכם, כי הבנק לא נותן עליו משכנתא. בדירה רגילה הבנק מממן עד 75% מהמחיר, כלומר מביאים רבע. בדירה בהנחה בנק ישראל מרשה לבנק לחשב את ה-75% לפי שווי הדירה שקבע שמאי ולא לפי המחיר המוזל (הוראה 329, סעיף 4א).
יש לזה שתי מגבלות. הערכת שמאי מעל 2,100,000 ₪ נספרת כ-2,100,000 ₪, או כמחיר בחוזה אם הוא גבוה יותר. בכל מקרה מביאים מהכיס לפחות 100,000 ₪, או 60,000 ₪ בדירה שקיבלה מענק של מחיר למשתכן.
כך כתוב בשני מקורות רשמיים, הוראה 329 של בנק ישראל והעמוד על מימון הדירה של משרד הבינוי והשיכון.
בחתימה על החוזה משלמים בדרך כלל 7% מהמחיר מהכיס, עוד לפני המשכנתא. זה הסכום שחוק המכר מרשה לקבלן לקחת לפני שנתן ערבות. בדירה שעולה יותר מ-1,430,000 ₪ זה יותר מ-100,000 ₪, לכן יש להתייחס גם לנתון הזה.
ההון העצמי הוא המחיר בחוזה פחות 75% מהשווי, אבל לא פחות מהמינימום. למשל, דירה ב-1,800,000 ₪ ששוויה 2,800,000 ₪ נספרת כ-2,100,000 ₪. המשכנתא מגיעה עד 1,575,000 ₪ ומהכיס מביאים 225,000 ₪.
לאתר אין הערכת שמאי, לכן במקומה נכנס מחיר השוק של דירה חדשה בעיר באותו מספר חדרים. אם מחיר השוק נמוך מהמחיר בחוזה, השווי הוא המחיר בחוזה. המספר מחושב לדירה יחידה בלי מענק והוא לא כולל מס רכישה, הצמדה ועלויות אחרות. את השווי קובע שמאי מטעם הבנק והוא יכול לצאת נמוך ממחיר השוק, כי השמאי מתחשב גם בדירות המוזלות שנמכרות באזור. לכן ליד כל סכום כתוב מאיזו הערכה הוא נכון. במחשבון ההון העצמי אפשר להזין את ההערכה שקיבלתם.
סיכוי זכייה
הסיכוי מחושב מנתונים שמשרד הבינוי והשיכון מפרסם. מעמוד הפרויקט באתר דירה בהנחה לוקחים את מספר הדירות, המכסות ומספר הנרשמים. מקובצי "תוצאות הגרלה" לוקחים כמה נרשמו, השתתפו וזכו בכל קבוצת עדיפות בהגרלות שכבר נערכו. את החישוב עושים לפי סדר העדיפויות שהמשרד קבע.
סדר ההגרלה
הדירות מוגרלות בשלבים, בסדר הזה:
- נכים. הדירות שהוקצו להם מופרשות קודם. אם נרשמו פחות נכים מהדירות שהוקצו, היתרה חוזרת להגרלה הכללית.
- לוחמי מילואים (מערך הלוחם). הדירות שלהם מוגרלות בין לוחמי המילואים בלבד.
- משרתי מילואים. שאר דירות המילואים מוגרלות בין כל משרתי המילואים שעוד לא זכו, כולל לוחמים.
- בני מקום. המכסה שלהם כוללת בני מקום שכבר זכו כמשרתי מילואים, לכן בשלב הזה מוגרלות רק הדירות שנשארו ממנה.
- כל השאר, כולל מי שלא זכה בשלבים הקודמים.
בפרויקטים ישנים בלי מכסת מילואים, בני המקום מוגרלים ראשונים.
כמה משרתי מילואים נרשמו
מאז ההגרלה של אוגוסט 2025 משרד השיכון מפרסם כמה משרתי מילואים ולוחמי מילואים נרשמו רק אחרי ההגרלה, בקובץ "תוצאות הגרלה". לכן, כדי לתת אומדן מדויק ככל הניתן, אחרי ההגרלה לוקחים את המספרים מהקובץ ולפני ההגרלה מחשבים אותם מההגרלות הקודמות.
מספר משרתי המילואים בפרויקט הוא מספר הנרשמים כפול החלק הצפוי של משרתי מילואים בהגרלה. אם משרד השיכון פרסם את החלק הזה, משתמשים בו. אם לא, לוקחים את החלק בהגרלה הקודמת עם אותה צמיחה שהייתה בין שתי ההגרלות שלפניה. משרתי המילואים היו 16% מהנרשמים ב-2024, 20% באוגוסט 2025 ו-25% במאי 2026.
את החלק הזה מתאימים לעיר. אם בהגרלה האחרונה שבה העיר השתתפה היו בה פחות משרתי מילואים מהממוצע, גם עכשיו מחשבים לה פחות. עיר בלי הגרלות קודמות מקבלת את החלק הממוצע ויישוב ערבי בלי הגרלות קודמות מקבל את החלק של יישובים ערביים אחרים.
מספר לוחמי המילואים הוא החלק החציוני שלהם מתוך משרתי המילואים בהגרלה האחרונה, 81% באוגוסט 2025 ו-83% במאי 2026.
כמה פרויקטים באותה עיר
בהגרלה גדולה כל משק בית זוכה פעם אחת לכל היותר, כי ההגרלות נערכות אחת אחרי השנייה ומי שזכה מוסר מכל ההגרלות שאחריה. הסיכוי שמוצג לפרויקט הוא החלק מהנרשמים במעמד שלכם שזוכים בו, לכן הסיכויים בכמה פרויקטים מצטברים.
בתצוגה לפי עיר כל הפרויקטים בעיר מחושבים כהגרלה אחת. מחברים את הדירות של כל הפרויקטים ולוקחים את מספר הנרשמים הממוצע לפרויקט. זה הסיכוי לזכות באחד מהפרויקטים בעיר למי שנרשם לכולם.